Tokenización de tierras en México.
México usa el fideicomiso para la tierra desde hace décadas: es la forma en que un extranjero tiene propiedad cerca de la costa o la frontera. Tokenizar una porción de un rancho o un lote parte de una figura que el país ya conoce.
En México conviven tres regímenes de tierra: la propiedad privada, el ejido y la tierra comunal. Solo la primera se puede aportar a un fideicomiso de esta forma, y distinguirlas es el primer paso de cualquier evaluación en el país.
Por qué tiene sentido en México
El fideicomiso es la norma
En la zona restringida (cerca de costas y fronteras) los extranjeros acceden a la tierra a través de un fideicomiso bancario. La figura es conocida por notarios, bancos y compradores.
Agroexportación de alto valor
Aguacate, berries, agave, hortalizas y granos. Tierra que produce para el mercado de Estados Unidos.
Capital sin vender
El propietario libera una parte del valor y conserva el uso y la producción.
Acceso en dólares
El inversor entra en dólares a una tierra tasada por una firma independiente.
Las tierras que tienen sentido en México
La estructura en México
La tierra entra a un fideicomiso con una institución fiduciaria autorizada, con el plazo, la cuota y las salidas por escrito. Solo califica tierra en propiedad privada plena.
Moneda local: peso mexicano
- La tierraRevisamos título, catastro, cargas y deudas.
- La tasaciónUna firma matriculada, ajena y con honorario fijo.
- El fideicomisoLa tierra queda aislada, con reglas por escrito.
- La emisiónTokens por la porción financiada, desde US$500.
- La rentaCada mes, a los tenedores. Al final, la tierra vuelve.
Lo que hay que mirar
Los riesgos propios del país, antes de los beneficios de la estructura.
Ejidos
La tierra ejidal o comunal no se puede aportar libremente: tiene que haber pasado a dominio pleno. Es lo primero que se revisa.
Agua
Las concesiones de agua son aparte de la tierra y deciden el valor de un predio agrícola.
Seguridad
La ubicación y las condiciones de la zona entran en la evaluación.
Preguntas
¿Un terreno ejidal sirve?+
No, salvo que ya tenga dominio pleno inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
¿Es parecido al fideicomiso de zona restringida?+
Usa la misma figura. La diferencia es el fin: acá el fideicomiso respalda un financiamiento y la tierra vuelve al propietario al final.
¿Sigo usando el rancho?+
Sí, todo el plazo.
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